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          故事18?|?三鄰橋:從廢棄的保溫瓶膽廠到上海首個體育文化新天地

          來自:萬谷建筑    更新日期:2020/8/20    點擊量: 4127

          編者按:從今年4月起,“上海轉型發布”公眾號專門開設了一個“專注20年轉型實踐,講述20個更新故事”的系列訪談,邀請夏雨先生和他的同事們為大家講述20年來,在上海這座日新月異的城市里,在產業轉型與城市更新的實踐中,在一批批成功案例的背后,有哪些鮮為人知的故事?以及那一代人的執著、智慧、勇氣和擔當。


          或許是巧合,今年也是夏雨先生從事產業轉型與城市更新20周年,20年實踐、20個故事,不恰好組成了2020嗎?是的,回望20年,不是沉湎過去,而是更好地展望未來,2020年,又一個新的20年開始了。

          讀史不如聽故事,相見每周星期三。


          本期訪談嘉賓:

          夏雨(現任上海產業轉型發展研究院首席研究員,曾經在市政府辦公廳、市經委和寶山區政府工作)

          夏永軍(時任寶山區高境鎮副鎮長)

          高虹軍(寶山區高境鎮鎮長)

          黃瀚泓(時尚生活策劃咨詢公司CEO)

          倪偉源(啟客集團執行董事、上海工業設計協會會長)

          任芳磊(時任開倫集團總經理)

          郝定明(三鄰橋體育文化園運營總經理)


          Q1:看到“三鄰橋”現在這片景象,很難想象它前身是廢棄多年的日硝保溫瓶膽廠,好在一墻之隔的二期破舊廠房還在,這個強烈反差向人們訴說著它的今昔之別。


          任芳磊:上??ū仄磕憦S坐落在高境鎮,占地102畝,屬于上海保溫容器有限公司,過去為成千上萬個家庭提供了熱水瓶膽。上世紀九十年代初期,企業經營出現困難,便利用當時改革開放政策,在1995年12月,將其中66畝土地以入股形式與日方尼普洛株式會社等企業組建合資公司,叫上海日硝保溫瓶膽廠,由日方經營管理,后來又經過幾次股權轉讓,最終中方比例從20%降為8%。另外36畝地仍歸廠里在生產,后來生產不行了,為支付職工下崗分流的社保費,又把這36畝的產權抵押給了市社保中心。隨著時代變遷,保溫瓶膽逐漸退出人們的消費舞臺,日方也在2005年停產閑置。直到2015年前后,開倫集團(保溫容器公司2004年放小到奉賢,后與開倫集團合并)在奉賢區政府支持下,開始操作回購土地及股權工作,并于2016年完成收購,日硝公司轉為國有企業。



          圖片說明:這里曾是上海日硝保溫瓶膽廠,自2005年停產后閑置多年,終在2018年年底改造成為三鄰橋體育文化園。


          這塊66畝的地從日方收回股權后,有了改造的條件,當時有兩種路徑可選:一種是自行開發改造,另一種是與戰略合作方共同開發。經過審慎比較,最后選擇了共同開發,因為回購股權已經占用了大量資金,體量這么大的項目,開倫自身經營能力有限。最后我們圈定了兩個合作伙伴進行具體談判,一個就是現在的啟客集團(8號橋團隊),另一家為大型市屬國企。最后,我們選擇8號橋團隊,因為看重他們有一系列成功的案例?,F在回想起來,可能這個選擇當時讓奉賢區和市屬國企的有些領導失望,但寶山區政府和高境鎮對這個項目非常支持,合作團隊也不負眾望,結果證明了當時的決策是正確的。同時,這個項目也是產權方與合作方“大房東,小股東”模式的經典之作。


          夏永軍:高境鎮面積不大,能夠轉型的載體也不是很多,從“十二五”期間,鎮里就把上海日硝保溫瓶膽廠作為產業結構調整的一個重點。我是2009年到高境鎮工作的,之前夏區不斷推薦一些團隊來這里看,我到任后也陸續接待過錦和集團、德必等一些擁有豐富城市更新經驗的團隊。其間,滬上一些知名的籃球俱樂部、乒乓培訓學校等也來接洽過,但當時這里情況比較復雜,一直都沒有實質性進展。因為66畝這塊的股份基本在幾家日本企業手里,廠房雖然閑置著,但日本人要價居高不下;而36畝產權由于被質押給了市社保中心,企業也沒長期打算,出租給了很多小企業和個體工商戶,管理混亂、環境臟亂差,安全隱患非常大。


          2014年6月26日上午,36畝地塊中發生一起火災事故,主要原因是垃圾堆放點因人為傾倒不明易燃易爆化學物品,遇水發生自爆,自爆產生的火星導致堆放點對面一處倉庫發生火災。當時我分管經濟和安全生產這塊,火災過后立即召開了現場會,責令出事企業整改,但要從源頭上解決問題,還必須加快產業結構調整。所以,我們以高境鎮的名義致函給奉賢區政府和區國資委,希望上海保溫容器有限公司盡快轉型。后來,就像任總說的, 66畝地這塊股權收回后,成功轉型為三鄰橋一期,而另外36畝地也被高境鎮政府從市社保中心贖回,正計劃建設三鄰橋二期。


          Q2:啟客集團是怎樣考慮做上海日硝保溫瓶膽廠這個項目的?



          黃瀚泓:2016年初,在市國資委的推薦下,啟客集團初次接觸了這個項目,當時上海日硝保溫瓶膽廠是奉賢國資委下屬企業的資產,但地方在寶山區高境鎮,所以我們前期的方案跟兩個區的領導都匯報了,得到了兩邊領導的支持。寶山這邊是夏區分管,公司之前做8號橋一期的項目,也是在夏區的支持和指導下做出來的,所以夏區對我們團隊比較了解,相信這個地方如果要改造再利用,交給做8號橋的團隊,既放心又能做出精品。


          圖片說明:三鄰橋是上海第一個以“體育文化”為主題的城市更新項目,工業遺存與現代文明在這里碰撞,體育產業與消費市場在這里融合。


          至于市國資委推薦我們的原因,我覺得可能是市國資委主要領導在盧灣區做過區委書記,而8號橋二、三、四期當時是盧灣區做得不錯的項目,也得到了區領導的支持和肯定。作為曾經的輕工集團領導,他對保溫瓶膽廠也熟悉,在了解這個項目后,可能覺得項目操盤難度大,推薦8號橋團隊把握會更大些。好在我們團隊有創新意識,最后做出的效果的確沒有辜負領導們的期望。


          為加快推進上海日硝保溫瓶膽廠地塊的調整轉型,夏區于 2016 年 6 月 30 日召開區發展改革委、區經委、區商務委、區建設交通委、區科委、區規劃土地局、區市場監管局、區消防支隊、高境鎮、保容玻璃公司、啟客集團威新公司等單位參加的項目專題會。會議明確先行實施上海日硝保溫瓶膽有限公司66畝地塊的存量建筑改造,并通過了我們的功能定位和調整方案,擬將該項目打造成集文、體、旅、科、商為一體的綜合性園區,為整個項目的轉型提供了政策依據。


          2016年7月,啟客集團和開倫集團簽約,正式接手上海日硝保溫瓶膽廠項目,并于11月成立了上海啟保企業經營管理有限公司,開倫集團占股30%、啟客集團70%。啟是指啟客集團,保是指保溫瓶膽廠,所以叫啟保。



          夏雨:啟客集團的黃瀚泓先生曾經擔任過新天地第一任老總,自己創業后,又做了8號橋一、二、三、四期,是一位非常專業、敬業的文創園區高手,他的團隊實力也很強。2016年有一天他打電話給我,說準備參與保溫瓶膽廠的改造,我一聽很高興,因為我知道他做事的風格和能力,也相信如果他來做那一定會做得很完美。保溫瓶膽廠這塊地方因為歷史遺留問題多,一直沒有實質性突破?,F在66畝這塊股權回購了,又有好的團隊來,政府當然要再推一把。在做了幾次調研后,我召開了專題會并形成操作性的紀要,為項目改造開了“綠燈”。


          Q3:三鄰橋是上海第一個以“體育文化”為主題的園區,請問倪總,這個定位是如何確定的?


          倪偉源:拿到項目后,我們對定位做了非常深的研究,一開始我們想到的就是利用原有的創意設計資源,到8號橋幾個園區一調研,結果非常糟糕,沒有一家企業對這個園區有興趣,還表示他們的上下游企業也不會來這邊設辦公場所。原來這個地方有三個缺陷:一是不具備軌道交通優勢。項目東、西側有1號線和3號線,但直線距離都在1.5公里以上。雖然有19號線規劃站點距離項目較近,但通車要在10年之后,同時公交車也不多;二是周邊商務辦公氛圍弱?;緵]有什么辦公樓,也聚集不了企業;三是改造難度大。廠房建筑破舊,結構安全問題也很嚴重。容積率還很低,從投資方面來看,成本會相對比較高,設計難度也很大。


          缺陷雖然很多,但我們發現了一個優點,就是周邊住宅很多,3公里半徑內有70多萬人口,人口密度跟市區相當。所以,我們就在想,有什么B2C領域是需要人去參與、同時技術含量比較高、產業特性比較明顯的行業。當時有幾個方向:一個互聯網消費,我們調研了一批做B2C的互聯網企業,結果發現這些公司雖然 C端客戶遍布全國各地甚至全球,但辦公都選在市中心;第二我們還調研了各種商場,發現商場里面會零星地引進一些健身中心或者兒童運動,但是對商場來說,它不是主題,它只是里面的某一個功能,吸引人流的一個元素。不過,從這些分散、分布的體育項目看,體育消費已經日漸成為了人們的一種生活方式。想到這個方向后,我們又對體育產業做了比較深入的研究,了解到體育產業的生態圈分為三個層次:第一個是體育賽事、IP,這是核心圈;第二個是體育服務,包括培訓、運動場所等;第三個是衍生產品,包括運動服、球鞋、滑雪用具等體育用品。


          圖片說:在這里,人們充滿活力,周圍鄰里聚集于此,一起運動、社交、學習新的技能,感受健康快樂的生活方式!



          調研后,我們覺得三鄰橋可以走體育產業這條路。首先這里有人,有人就有消費,體育商戶進來后會帶動消費,但我們既然是做產業,和商場的做法不能一樣。商場是開一個店,而我首先要評估,是誰在做、他的背景怎么樣、他對自己這塊業務未來有沒有更大的一個想法,然后看他是不是想帶動這個行業一起發展。


          我們在做的過程中,很注意研究國家政策,最近幾年國家政策也逐步開始明確提體育產業了,一開始只是提全民運動、全民健身,后來開始提體育產業、體育消費,甚至提有條件地做體育綜合體。最近又出臺了鼓勵閑置的老廠房做體育運動設施的文件。國外體育產業的消費程度和產業比例都比我們高好多倍,在上海甚至沒有一個各種體育門類集中的、稱之為體育消費集聚區的地方。我們可以說是一個走在前面的實踐者,在調研分析和琢磨過程中,也跟夏區匯報過幾次,最后定位為上海首個體育文化產業園,二期建了以后,我們可能會叫上海首個體育消費綜合體。


          Q4:定位確定后,改造建設也不容易,你們是怎么圍繞體育主題做的?



          倪偉源:在寶山區及高境鎮政府大力支持下,2017年上半年三鄰橋項目啟動,投資2億,總建筑面積大約36000平方米,有14棟廠房,花了一年半的時間改建,2018年年底竣工。前期招商遇到了些困難,所以我們2019年5月25日才正式開園。開園時園區入駐率達到90%,其中有20多家體育項目,還有婚慶會館、商業、餐飲等配套。


          圖片說明:園區內有兩根50米高的大煙囪得以完整保存,成為一道獨特的風景線。



          有三件事我印象比較深,一是園區內大煙囪的保留。保溫瓶膽廠的建筑還是比較有特色的,里面有兩根50米的大煙囪,對它們,我們做了很多研究,也有不同的想法,有人覺得它會不會在安全上有問題,要把它拆掉了;有的就覺得這個煙囪是不是可以做成像世博園那樣的溫度計。后來檢測說這個東西現在相對比較安全,可以不拆,但最好不要去碰它。因為你在外墻上掛任何東西,都會造成它危險程度的增加。所以,從安全角度和整個園區氛圍,我們最終決定就原汁原味的保留,現在也成為園區比較有特色的一個景觀。


          二是場館的二次改造。體育產業對空間的要求差異性很大,作為老廠房改造,只能適合一部分運動項目的要求,比如標準籃球場地要9米高,但廠房普遍只有7-8米層高,我們引進籃球館后,就往下挖了一米,整個高度就差不多到了。但挖的成本很高,所以一開始,兩個籃球場館只挖了一個。但開業一個月后,發現挖下去的場地使用人特別多,另外一個場地大家覺得打的不是很舒服,所以又把這個沒挖的場館重新閉門裝修,這次比隔壁那個場地挖的還要深,做到標準的9米。我們引進了一個潛水培訓,有一個10米深的潛水缸,但樓高不夠,于是又向下挖了4米。我們還特意拆掉了一棟廠房,騰出來作戶外運動的廣場,還有一個400米環形跑道,適合慢跑。


          三是夏區一直關心我們這個項目。開工后,夏區雖然已不在崗位上,但隔一段時間總會到工地上看看,還幫我們引進了花嫁麗舍婚慶會館,也是現在園區里的一個亮點。


          Q5:在這個項目的改造、運營過程中,高境鎮也有了不少支持幫助吧?



          高虹軍:這塊地方的控詳規劃為體育和醫療用地。原來傳統的做法是政府收儲——劃撥用地——政府投資建設公益性的體育場館之類的項目。其實,隨著體育產業和醫療事業改革,用符合市場經濟的辦法也能為社會提供更優質的體育或醫療服務。所以,鎮里非常支持啟客集團對這個項目的定位和建設,如對園區整體改造實行“拆一還一”的政策;針對部分尚不具備辦理證照條件的事項作為特事特辦,協助相關部門予以解決;積極推薦舉辦各類有助于吸引人氣的活動,如年味濃濃情非遺活動、高境“夜來·香”小鎮主基地建設、“E購寶山”電商節活動、寶山體育消費節、“小手牽大手”垃圾分類活動等等,還幫助申請市體育產業示范區。


          Q6:原先你們引進創意設計類企業很有經驗,對體育類企業是通過什么辦法集聚的呢?



          郝定明:體育業態的引進,確實團隊都沒有做過,因為上海之前沒有一個項目像三鄰橋那樣,將這么多體育的業態集聚起來。所以,我們在招商時唯一能走的方向,就是去看大眾點評上的評分,我們一邊列出要引進的體育業態,比如籃球、拳擊、潛水、極限運動、攀巖等,一邊查看大眾點評上4顆星以上的商戶,一家家去找,我記得2018年1月開始招商后,我們連續拜訪了70多家4星以上的商戶。


          一開始談挺困難的,因為這些體驗業態的商戶對地理位置和租金要求都很高,而我們首先地理位置就沒有優勢。調研了一批體育企業后,雖然沒一家拍板說肯定過來,但我們基本把握了這個方向,和這些企業也保持著聯系。等園區快竣工、整個形象差不多出來后再請他們來看,沒想到,他們全都要搶著進來了,我們再從30多家優質企業中選了10家更有特色的。體驗式體育這個行業現在還是微利的,需要長期培養,所以我們不只是單純房東跟房客的關系,而是會出一個很詳細的財務測算,前兩年放一點租金,等商戶后面賺錢了再把這個租金補回來。



          圖片說明:“小小特工”是專業的兒童運動成長空間,設有3-12歲兒童的體適能、球類、平衡車、跆拳道、游泳、親子瑜伽等多種課程。



          比如小小特工,當時已經在五角場開了一個500平方米的店,讓他在三鄰橋再開一個旗艦店,他還是有點擔心的, 五角場那里畢竟消費水平要高些,對小朋友體育愛好的消費態度可能也不一樣。但我們還是堅持讓他過來,給了1000平方米的地方嘗試。這里的老廠房條件比商場好,我們跟他合作,引進了新加坡的兒童足球、擊劍等。同時我們還建議他把泳池做成24小時恒溫的,因為我們是7米層高的游泳池,室外原來的大樹都保留下來了,人在里面游,能看到外面綠樹成蔭的景色,感覺非常棒。小小特工三鄰橋店開業不到半年,會員就已經達到2000 多人,生意比五角場店還好。


          我覺得小小特工的例子從一個側面說明:第一,很多商場的地段都比我們好,但地段不好也有優勢,周邊惡性競爭會少,場地面積也可以做更大;第二,體育業態集聚會產生一個很好的良性循環,比如一個家庭小朋友在小小特工這里鍛煉,家長就可以選擇去一兆韋德或者籃球、擊劍等項目,適合老人運動有高爾夫,一年只要一千多塊錢就可以辦會員卡;第三,圍繞體育主題,園區可以有很多公共休閑空間和餐飲配套,晚上廣場還會放露天電影,所以全家人的體育娛樂休閑都可以在這里滿足。


          Q7:聽說三鄰橋現在成了周邊居民的“城市客廳”,體育主題外還有哪些其他特色呢?



          高虹軍:“三鄰橋”建成后,首開新型多元化共建創意社區的先河,實現了“體育生態完善、多元產業集聚、社區鄰里相融”的有機結合,并配以特色商業及休閑娛樂和公共空間,一期體育體驗類客戶占比60%左右,成為滿足三區交界處幾十萬居民對美好生活的需求和就近消費的一個標志性項目。


          倪偉源:“三鄰橋”的名字別有深意,一開始我們取名叫“三聯橋”,跟夏區匯報后,他說“三”和“橋”沒問題,這個“聯”字太硬了,可否改為“鄰”?我們一聽都叫好?!叭彙敝傅氖菆@區地處寶山、虹口、靜安三區交界處,有三區為“鄰”的寓意?!班彙北磉_了園區的理念——為周邊居民打造舒適便利的鄰里生活中心,而“橋”則沿襲了“8號橋”的文化理念,以“橋”為介,既連接工業遺存與現代文明,也連接體育產業與消費市場。


          圖片說明:夜晚,周邊居民在戶外廣場上觀看露天電影,廣場上的熒光格子也成為一個網紅打卡點。



          在建造時,我們按照8號橋的傳統,配套了一個活動場地。留出了1500平方米的多功能大秀場以及1000平方米的戶外廣場,光秀場面積就是8號橋的5倍,方便開展各種不同類別、不同規模的文體活動。戶外廣場平時有很多居民在此休閑、交流和活動,變成了周邊居民社交的好去處。


          園區核心內容是體育,所以差不多一半以上面積都是跟體育相關的,但還配套一些餐飲、社區服務、文化培訓的功能,其實一開始大家想法也是比較傳統的,覺得做體育就是多做場館,但場館本身的消費是不高的,它是人們主動參與的活動,既有運動性,也有娛樂性。但僅此還不夠,還要引出它的消費性。今年年初國家發了一個文件,鼓勵體育消費。這里其實已經算是一個小的體育消費綜合體了,因為人們過來不光運動,運動后,在里面還會有更多的消費。這次寶山55購物節的主會場就放在了1500平方米的大秀場。據說原來考慮在商場辦的,但最終還是選擇了我們這里,說明三鄰橋不僅有體育文化、體育主題,還能夠帶動消費、引導消費。


          Q8:最后,還是想請夏老師作一個點評,三鄰橋這個項目最值得總結和借鑒的是什么?




          夏雨:這個項目成功的因素當然有許多方面,既有團隊的能力、效率,也有政府的支持、幫助,還有市場時機的把握等等。但我覺得,這個項目的特別之處,是他們在定位上功夫花得深、有眼光、抓得準。據我所知,他們在前段定位策劃上是花了大量精力和時間的,做了非常細致的市場調查和分析,尤其可貴的是,他們善于從劣勢中找優勢,不拘泥于從辦公等傳統模式中找出路,不滿足于以往的成功和經驗;而是從“人民群眾對美好生活的向往與供應不充分不平衡”的矛盾中找機遇,緊緊圍繞消費做文章;著力打通產業與消費之間的通道,圍繞體育產業的集聚、組合做文章;著力打造以體育為主題,多業聯動的良性閉環;所以,在一個基礎、交通、區位和環境都不占優勢的地方,照樣能夠打造出在上海稱得上獨具一格、別有洞天的體育消費新天地。


          采訪:洛克、胡珊毓

          編輯:胡珊毓

          審核:夏雨


          文章轉載于公眾號為:上海轉型發布




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